CFTV e Privacidade nos Condomínios: Segurança Coletiva como Prioridade

CFTV e Privacidade nos Condomínios: Segurança Coletiva como Prioridade

A segurança em condomínios é uma preocupação constante. Com o aumento da tecnologia, o uso de sistemas de monitoramento por CFTV (Circuito Fechado de Televisão) se tornou uma ferramenta quase indispensável. Mas será que essa vigilância não invade a privacidade dos moradores? O especialista em direito imobiliário Rodrigo Karpat discute essa questão, mostrando como a tecnologia pode ser uma aliada da segurança coletiva, desde que usada de forma responsável.

A segurança da coletividade em primeiro lugar

Morar em um condomínio é viver em comunidade. Isso significa que, em muitos casos, o interesse de todos se sobrepõe ao interesse individual, especialmente quando o assunto é segurança. É o que explica o Dr. Rodrigo Karpat. Segundo ele, o CFTV “é um instrumento legítimo, desde que manejado com responsabilidade e em harmonia com os direitos fundamentais à privacidade e à proteção de dados.”

Câmeras em áreas comuns, como portarias, garagens, halls e elevadores, não são apenas aceitáveis, mas também altamente recomendáveis. Elas ajudam a controlar o acesso, previnem incidentes e responsabilizam quem comete atos irregulares. E essa vigilância vai além: ela pode ser estendida a áreas como academias e parquinhos, onde a presença de câmeras pode prevenir acidentes e vandalismo.

LGPD e o uso de imagens: o que é permitido?

A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) não proíbe o uso de câmeras, mas exige que a captação e o armazenamento de imagens sigam alguns princípios. Os condomínios devem ser transparentes, informando sobre o monitoramento e limitando o acesso às gravações. O especialista destaca que a Lei nº 13.541/2003, no município de São Paulo, já exige a fixação de placas de aviso em locais filmados. A transparência é a chave para a legalidade.

É crucial entender que as imagens coletadas não podem ser distribuídas livremente. Apenas autoridades policiais, mediante requisição, ou a justiça podem solicitar as gravações sem restrições. Se um morador precisar das imagens para fins legítimos, como em caso de furto, ele deve assinar um termo de responsabilidade, garantindo o uso exclusivo para a finalidade declarada. Essa prática protege o condomínio e os dados de todos.

Leia também – LGPD em Condomínios: A Importância da Comunicação Transparente e Segura

CFTV e Privacidade nos Condomínios: A gravação de assembleias também é legal

Outro ponto que gera muitas dúvidas é a gravação de assembleias. O especialista lembra que a gravação é permitida e tem respaldo na jurisprudência. Uma decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, por exemplo, considerou que a gravação “não afronta a garantia inserida no art. 5º, X, da CF, que assegura a intimidade, vida privada, honra e imagem”. A gravação pode ser uma ferramenta útil para validar decisões e evitar conflitos futuros.

Em suma, o monitoramento por câmeras é uma ferramenta essencial para a gestão condominial moderna. Ele fortalece a segurança e a convivência, sem prejudicar a privacidade. É a tecnologia a serviço da boa administração.

Para expandir sobre o tema, é fundamental aprofundar nos detalhes práticos e nas responsabilidades envolvidas na gestão do CFTV em condomínios. A segurança coletiva é a prioridade, mas a forma como essa segurança é garantida faz toda a diferença. Rodrigo Karpat citou sua visão sobre o equilíbrio entre segurança e privacidade, mas vamos ir além, detalhando a aplicação da LGPD e as melhores práticas que todo síndico e morador precisam conhecer.

CFTV e Privacidade nos Condomínios e Boas práticas: o que o condomínio precisa fazer

A instalação de câmeras não é apenas uma questão de comprar equipamentos. O condomínio deve seguir um processo claro para garantir a legalidade e a transparência.

• Aprovação em assembleia: A decisão de instalar, manter ou expandir o sistema de CFTV precisa ser votada e aprovada em assembleia. É nesse momento que as regras de uso e acesso às imagens devem ser discutidas e definidas. A LGPD exige que o condomínio comunique as finalidades do monitoramento e a forma como os dados serão tratados.

• Sinalização obrigatória: Como o texto já mencionou, em cidades como São Paulo, a sinalização é uma exigência legal. A placa deve ser clara e visível, informando que “O ambiente está sendo filmado. As imagens gravadas são confidenciais e protegidas, nos termos da lei.” Mesmo onde não há lei municipal, essa prática é uma demonstração de transparência e respeito à privacidade.

• Posicionamento estratégico das câmeras: As câmeras devem ser instaladas apenas em áreas comuns, como portarias, garagens, elevadores, corredores de acesso e salões de festas. É estritamente proibido apontar câmeras para o interior das unidades privativas, janelas, varandas ou qualquer área que invada a intimidade dos moradores. O monitoramento não pode se desviar de sua finalidade de segurança coletiva.

CFTV e Privacidade nos Condomínios: O papel do síndico e a proteção de dados

A gestão do CFTV é uma grande responsabilidade, e o síndico é o principal encarregado. Ele é o “controlador de dados” do condomínio e deve garantir que todas as normas sejam seguidas.

• Acesso restrito: As imagens captadas são dados pessoais e devem ser tratadas como confidenciais. O acesso a elas deve ser restrito a pessoas autorizadas, como o síndico e membros do conselho, e a visualização deve ocorrer apenas em casos específicos de apuração de incidentes.

• Tempo de armazenamento: Não existe um prazo legal obrigatório, mas a prática de mercado recomenda que as imagens sejam armazenadas por um período de 30 a 45 dias. Esse tempo é considerado suficiente para a apuração de fatos e denúncias. Após esse período, as imagens devem ser deletadas de forma segura.

• Treinamento da equipe: Os funcionários do condomínio, como porteiros e zeladores, que têm acesso ao sistema de monitoramento, precisam ser treinados sobre a importância da LGPD e das políticas de privacidade. Eles devem entender que a divulgação indevida de imagens pode gerar sérias consequências legais para eles e para o condomínio.

CFTV e Privacidade nos Condomínios: Gravação de assembleias

A gravação de assembleias é uma prática cada vez mais comum e legal, como visto na fala de Karpat. No entanto, ela também exige responsabilidade.

• Finalidade da gravação: O objetivo da gravação é documentar as decisões e os votos, servindo como uma prova do que foi deliberado. Ela é uma ferramenta de transparência para todos os condôminos, inclusive para aqueles que não puderam comparecer.

• Limites da privacidade: A assembleia é um ato público do condomínio, mas a gravação não autoriza a exposição de conversas privadas ou informações íntimas. O uso das imagens deve se restringir à comprovação das deliberações.

Em resumo, a tecnologia do CFTV é uma aliada poderosa na segurança, mas sua eficácia depende da sua correta implementação e gestão. Quando o condomínio age com transparência, responsabilidade e respeito às leis, ele garante a segurança da coletividade e fortalece a confiança entre todos os moradores.

A dinâmica da vida em condomínio é complexa, e os incidentes na garagem são uma das maiores fontes de conflito. Encontrar seu carro riscado, amassado ou até mesmo com o retrovisor quebrado é uma situação frustrante que exige calma e o conhecimento de algumas regras.

Seu carro foi avariado no condomínio? O que fazer

A primeira reação ao ver o veículo danificado costuma ser a indignação. No entanto, o melhor caminho é agir com serenidade e de forma estratégica para garantir que seus direitos sejam preservados.

1. Mantenha a calma e documente: A pior coisa a fazer é sair do local ou mover o veículo. Tire fotos e faça vídeos do dano e da posição do carro. A documentação visual será sua principal prova.
2. Procure por testemunhas: Se houver outras pessoas por perto, pergunte se elas viram algo. Se sim, pegue o contato delas.
3. Notifique o síndico ou a administração: Com a situação documentada, procure o síndico imediatamente. Ele é o responsável por intermediar a situação e deve ser informado do ocorrido para que possa iniciar o processo de apuração.
4. Solicite as imagens do CFTV: O sistema de câmeras do condomínio é a ferramenta mais eficaz para esclarecer o ocorrido. O condômino tem o direito de solicitar a análise das gravações. Lembre-se que o acesso às imagens deve ser restrito e a sua divulgação deve seguir as regras da LGPD e as normas internas do condomínio.

A responsabilidade: de quem é o prejuízo?

Essa é a pergunta de muitos condôminos. A resposta, no entanto, é quase sempre a mesma: a responsabilidade por danos a veículos em áreas comuns é, na maioria das vezes, de quem causou o dano.

O condomínio, por padrão, não se responsabiliza por avarias, furtos ou roubos de veículos em suas garagens. Essa regra só muda em casos específicos, como:

• Cláusula na Convenção ou Regimento Interno: Se a Convenção do Condomínio ou o Regimento Interno tiver uma cláusula expressa que atribui a responsabilidade por danos ao condomínio como um todo, ele será o responsável pelo ressarcimento. No entanto, essa prática é cada vez mais rara.

• Avarias causadas por terceiros a serviço do condomínio: Se o dano for causado por um funcionário do condomínio ou um prestador de serviço contratado para a manutenção do prédio (ex: um encanador, eletricista), a responsabilidade civil recai sobre a empresa ou o indivíduo que presta o serviço.

• Danos por falta de manutenção: Se o carro for avariado por um pedaço de gesso que caiu do teto, um vazamento, ou qualquer outro problema de manutenção estrutural, a responsabilidade é do condomínio.

Portanto, o primeiro passo é sempre identificar o autor do dano. Se for um vizinho, a questão se torna um problema de responsabilidade civil entre duas pessoas físicas, e o condomínio atua apenas como um mediador.

CFTV e Privacidade nos Condomínios: O papel do síndico

A atuação do síndico é crucial para a solução do problema, mas ele deve agir com cautela e neutralidade.

1. Receber a notificação e iniciar a apuração: O síndico deve registrar a reclamação, verificar as imagens do CFTV e tentar identificar o causador do dano. Ele é o guardião das gravações e o responsável por seu manuseio adequado.
2. Fornecer as evidências: Uma vez identificado o responsável, o síndico deve fornecer as informações e as imagens necessárias à vítima, sempre com cautela para não expor indevidamente o causador. O objetivo é que as partes resolvam o problema entre si.
3. Não tomar partido: O síndico não é um juiz. Ele não deve decidir quem tem razão ou determinar o valor do prejuízo. Seu papel é fornecer as ferramentas (imagens, contatos) para que as partes possam negociar e chegar a um acordo.
4. Orientar sobre o Regimento Interno: Se o causador do dano for identificado, o síndico deve aplicar as sanções previstas no Regimento Interno, como advertência ou multa, se houver, pelo comportamento negligente ou por desrespeito às regras de convivência.

Em resumo, a garagem é um local de grande circulação e o risco de acidentes existe. A melhor maneira de se proteger é conhecer as regras do seu condomínio, ter uma política clara de uso do CFTV e, em caso de incidente, agir de forma calma e organizada para buscar a devida reparação.

CFTV e Privacidade nos Condomínios: Dr. Rodrigo Karpat fala sobre o assunto

As câmeras, quando bem posicionadas e utilizadas conforme sua finalidade, contribuem diretamente para a segurança dos moradores, o controle de acessos e a responsabilização por condutas irregulares nas áreas comuns. Trata-se de um instrumento legítimo, desde que manejado com responsabilidade e em harmonia com os direitos fundamentais à privacidade e à proteção de dados.

É importante lembrar que a vida condominial se rege pela lógica da coletividade. No conflito entre o interesse particular e o bem comum, prevalece a supremacia do interesse coletivo, especialmente em matéria de segurança. Assim, é plenamente admissível e recomendável a instalação de câmeras em portarias, entradas, garagens, halls, elevadores e corredores, mas também em áreas como academias, parquinhos e piscinas, cuja vigilância pode prevenir acidentes, vandalismo e outras condutas lesivas ao convívio.

Outro ponto de relevância crescente é a gravação das assembleias condominiais, que tem respaldo jurídico e jurisprudencial. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal, no Acórdão n. 507.659/2011 (Processo 20110020054255AGI, 4ª Turma Cível, rel. Arnoldo Camanho de Assis, julgado em 11/05/2011), entendeu que:

“A gravação das assembleias, em princípio, não afronta a garantia inserida no art. 5º, X, da CF, que assegura a intimidade, vida privada, honra e imagem. Com efeito, por se tratar de ato público, não se presume a ocorrência de debate capaz de expor a intimidade dos condôminos…”

Essa decisão reforça que a gravação pode ser utilizada para validar deliberações, esclarecer dúvidas e evitar litígios. Gravações feitas por participantes ou pela administração são permitidas, desde que não haja abuso ou uso desleal das imagens.

Sob a ótica da legislação, a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018) não proíbe o uso de câmeras ou gravações, mas determina que qualquer tratamento de dados pessoais, como a captação e armazenamento de imagens, deve respeitar os princípios da finalidade, necessidade, transparência e segurança. Isso significa que o condomínio deve informar os condôminos sobre a existência do monitoramento, limitar o acesso às imagens a pessoas autorizadas e armazená-las apenas pelo tempo necessário.

Inclusive, em algumas cidades, essa transparência é imposta por legislação específica. No município de São Paulo, por exemplo, a Lei nº 13.541/2003 obriga a afixação de placas visíveis em locais monitorados, com os seguintes dizeres: “O ambiente está sendo filmado. As imagens gravadas são confidenciais e protegidas, nos termos da lei.”

O descumprimento pode gerar multa, que dobra a cada 60 dias até que a situação seja regularizada. Por outro lado, é importante destacar que as imagens captadas não podem ser fornecidas livremente a terceiros. Quando houver um pedido legítimo, por exemplo, um condômino vítima de furto ou agressão, o fornecimento das imagens deve ser condicionado à assinatura de um termo de responsabilidade, no qual o solicitante se comprometa a utilizá-las exclusivamente para os fins declarados.

Alternativamente, o fornecimento pode se dar mediante requisição da autoridade policial ou por determinação judicial. Essa prática protege o condomínio e reforça seu compromisso com a legalidade e a proteção dos dados.

O monitoramento por câmeras é ferramenta indispensável na gestão condominial moderna. Quando utilizado com moderação, transparência e respaldo jurídico, fortalece a segurança, a confiança e a convivência entre os moradores, sem ferir os direitos individuais. A tecnologia, aliada à responsabilidade, é um dos pilares da boa administração condominial.

_{Leia também artigo no site do Karpat Advogados – Divulgação de imagens internas do condomínio}

Por: Redação