Condômino: Morador ou Proprietário e suas Funções

Condômino e Morador

Dentro da vida no condomínio, existe uma série de nomes que são utilizados. Condômino, morador, inquilino, ocupante, visitante, entre outros… Mas, afinal, morador e condômino são a mesma coisa? Quais são os direitos de quem aluga uma unidade no condomínio? São muitas as dúvidas que cercam o assunto.

Para resolver essas questões de uma vez por todas, preparamos um guia com tudo o que o síndico precisa saber sobre condôminos. Nesse artigo você vai aprender:

O que é condômino?

São considerados condôminos aqueles que são proprietários de apartamento ou unidade dentro de um condomínio, independente de utilizarem o imóvel ou não.

O Código Civil também considera condômino os promitentes compradores. Esse termo é utilizado quando uma venda não foi concluída e ainda não houve a transferência da escritura do imóvel, mas o comprador promete cumprir o contrato. No caso, o promitente comprador é o indivíduo que está adquirindo a unidade.

Confira o que diz o Art. 1.334: ‘2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.‘

Condôminos e ocupantes são coisas diferentes. Ocupante do condomínio é aquele que, literalmente, ocupa um imóvel dentro do terreno. São os moradores, inquilinos e parentes, pessoas que utilizam o local, mas não são donos do imóvel.

Importante lembrar que condôminos podem também ser considerados ocupantes, desde que utilizem ou morem na unidade.

Nesse mar de personalidades e termos condominiais existem também os visitantes. Esses são todas as pessoas que transitam dentro do condomínio, mas que não tem relação alguma com o ambiente em si. Esses não são ocupantes e nem condôminos.

Além das visitas, também são considerados visitantes os entregadores e prestadores de serviço.

Quem é o Inquilino ou Locatário

Inquilino ou locatário é aquela pessoa que aluga um espaço e paga mensalmente um valor ao proprietário pela utilização da unidade.

A legislação que resguarda os direitos e deveres do locatário é a Lei do Inquilinato – Lei 8.245 de 1991. Essa lei determina as regras que devem ser seguidas durante o aluguel de um imóvel.

Inquilinos podem participar ou votar em assembleias de condomínio?

Conforme o parágrafo 4, Art. 24 da Lei 4.591/64 define que o inquilino pode participar da reunião de assembleia desde que:

• o proprietário ou procurador da unidade não esteja presente
• tenha como comprovar a locação
• o inquilino pode votar em pautas relacionadas a questões ordinárias do condomínio, como: escolha de síndico e previsão orçamentária referentes a despesas ordinárias, aprovação do valor da cota condominial etc.

O artigo 83 da lei do Inquilinato – lei 8.245/91 estabelece a possibilidade de o locatário votar em assembleias que tratam de despesas ordinárias na ausência do condômino locador. Portanto, segundo esse entendimento, o inquilino teria o direito de votar nas assembleias condominiais em relação a assuntos relacionados a despesas ordinárias.

_{Trecho extraído da fonte: Portal Migallhas}

Mas afinal, pode o inquilino participar e votar nas assembleias de condomínio?

“Como o Direito não é uma ciência exata, existem dois posicionamentos sobre o tema:

A possibilidade

Alguns doutrinadores entendem que muito embora a lei de condomínios tenha sido derrogada, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91) deve prevalecer sobre o Código Civil, tendo em vista aquela se tratar de lei especial em relação a esta. E a lei do inquilinato trouxe disposição sobre a possibilidade de o locatário poder votar nas assembleias que tratem sobre despesas ordinárias quando não houver comparecimento do condômino locador (art. 83).

Desta feita, existem aqueles que entendem pela possibilidade de o locatário poder votar nas assembleias que tratem de despesas ordinárias, quando as elas não comparecer o condômino locador.

A impossibilidade

Lado outro, existe o entendimento de que não seria mesmo possível a participação e votação do inquilino nas assembleias de condomínio, ainda que tratem apenas de despesas ordinárias. Isto porque a lei de condomínios foi revogada na parte que trata da matéria, como já discorrido acima.

Assim, sendo a questão divergente e havendo posição no sentido de não ser possível a participação do inquilino nas assembleias, recomenda-se que o inquilino participe das assembleias como procurador do locador (proprietário), com procuração assinada para tanto. Isto, tendo em vista que desta forma não será possível que outros condôminos venham discutir a legalidade de sua participação.”

_{Trecho extraído da Jusbrasil, autor Fellipe Duarte Advocacia e Consultoria Jurídica.}

A procuração em condomínio assinada pelo proprietário da unidade só se faz necessária quando a convenção do condomínio exige. Contudo, esse ainda é um tema bastante controverso para alguns juristas. Portanto recomendamos que se converse com o síndico ou com o jurídico de seu condomínio em caso de dúvidas.

Direitos dos condôminos

De acordo com o Art. 1.335 do novo Código Civil, são direitos de todos os condôminos:

I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Neste último, é essencial ressaltar que condôminos inadimplentes, que não estão com o pagamento da taxa condominial em dia, não podem participar e votar nas reuniões de assembleia.

Leia também – Leis do Condomínio: quais são?

Acerca do tema de inadimplência, é preciso destacar que há duas formas de calcular o valor da taxa:

• Por fração ideal
• Por cotas condominiais fixas

Nesta primeira opção, unidades maiores pagam um valor mensal mais caro. Essa questão é definida logo na criação do condomínio edilício, geralmente durante a assembleia de implantação. Portanto, deve-se conferir a convenção condominial.

Leia também – Alteração de Convenção de Condomínio: Veja o Passo a Passo de Como Fazer

Condôminos também têm o direito de convocar assembleia desde que coletem assinaturas de um quarto de todos os donos de unidades no condomínio, através de um abaixo-assinado que deverá ser entregue ao síndico.

Deveres dos condôminos

Por outro lado, o Código Civil, Art. 1.336 define como deveres dos condôminos:

I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

A legislação também determina questões como cobrança de multas caso o condômino não cumprir com os deveres estipulados pela lei ou tiver comportamento antissocial. Além de estipular regras quanto ao aluguel de vagas de estacionamento, direito de propriedade e divisão de partes do terreno.

Leia, a seguir, a lei na íntegra:

‘Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.’

Agora que você sabe as diferenças entre as denominações dos frequentadores do condomínio, além de compreender o que estipula a legislação, já pode atuar como síndico tranquilamente ou entender melhor o trabalho do síndico de seu condomínio e sem dúvidas.

Por: Redação