Inadimplência Condominial e Encargos Moratórios: O que Muda com a Lei n° 14.905/2024

Dados sobre o aumento da inadimplência condominial no Brasil

A inadimplência nas taxas de condomínio no Brasil foi de 13,07%, na média de janeiro a outubro do ano de 2024. Conforme Censo Condominial 2024/2025, a média da taxa de inadimplência condominial no país fechou o ano em 14%. A falta de pagamento das taxas condominiais causa prejuízos significativos à eficácia da gestão, com a paralização de obras ou reformas necessárias às convivências em áreas comuns dos moradores. As razões do inadimplemento são as mais variadas e impactam diretamente na rotina operacional dos Condomínios.

Aumento dos índices de endividamento no país e da inadimplência condominial

Esse aumento da inadimplência condominial também se deve ao fato do crescimento do endividamento no país. Os índices são alarmantes. Endividamento das famílias brasileiras em 2024 atinge o índice de 77%. Os dados apontam para um cenário preocupante de endividamento das famílias brasileiras, de maneira que, em se tratando de taxas condominiais, a tendência é de aumento da inadimplência condominial e judicialização das dívidas.

A Lei 14.905/2024 e a alteração do art. 1.336, §1° Código Civil

Acompanhando o cenário, a Lei n° 14.905/24 alterou recentemente o Código Civil para uniformizar os encargos de atualização monetária e de juros de dívidas. Essa alteração gerará impacto direto nas dívidas condominiais.

O que prevê a nova legislação? Conforme art. 1.336, §1° do CC, com redação dada pela Lei 14.905, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

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Por sua vez, o art. 406 estipula que quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal. Complementa o § 1º do dispositivo que a taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.

Vantagem da alteração legislativa: uniformização dos critérios de atualização dos encargos

Resumindo, a alteração legislativa uniformiza a cobrança desses encargos moratórios, rompendo com a sistemática anterior, na medida em que a redação original do art. 1.336 do CC estabelecia que o condômino inadimplente estaria sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência de previsão, a juros de 1% ao mês, além de uma multa de até 2% sobre o débito.

Como explica Fernando Augusto Zito, essa abordagem permitia uma certa flexibilidade, mas também resultava em uma diversidade de regras, uma vez que cada condomínio poderia adotar critérios diferentes para a correção monetária e os juros moratórios. E percebemos isso na prática pois cada administradora de condomínio utilizava um critério diferente para cálculo da correção monetária.

Melhor saída para a inadimplência condominial

Apesar de trazer maior segurança jurídica aos condôminos inadimplentes, o fato é que o cálculo dos encargos moratórios ficou mais complexo para os administradores e síndicos, quando em comparação ao sistema anterior.

Diante disso, e a despeito da vantagem legal, ainda entendemos que a minimização dos riscos de inadimplência condominial é a melhor saída para a mudança do cenário no Brasil. Com a adoção de práticas operacionais de monitoramento, de controle de contas e de maior participação dos condôminos é possível evitar a judicialização das dívidas condominiais e a incidência dos encargos legais.

A digitalização das votações em condomínios é uma solução eficaz para aprimorar a governança e facilitar a participação de todos os condôminos. A adoção de plataformas de votação online garante um processo mais ágil, seguro e transparente, ao mesmo tempo em que respeita as exigências legais e promove maior eficiência nas decisões coletivas.

A implementação de sistemas de votação digital permite que as assembleias e deliberações sejam realizadas de maneira remota ou híbrida, oferecendo aos moradores a flexibilidade de participar de qualquer lugar. A Lei nº 14.309/2022 reforça a validade jurídica dessas assembleias virtuais, equiparando-as às presenciais, o que assegura sua conformidade legal.

Para garantir uma boa governança, os condomínios devem seguir cinco pilares fundamentais: Irene Pugliatti, CEO da Eligo eVoting explica neste vídeo. Conheça Irene Pugliatti no Linkedin.

Plataformas de monitoramento, controle de contas e participação ativa dos moradores é a melhor saída

A alternativa mais adequada para solucionar o problema da inadimplência condominial é aumentar a participação dos condôminos no controle das contas para que os valores das taxas condominiais sejam proporcionais às despesas geradas (refletindo os valores reais de seus gastos), afastando a inclusão de despesas onerosas e que possam dificultar o cumprimento das obrigações assumidas pelos moradores.

Outro fator a ser considerado é a adoção de práticas tecnológicas para gerar maior transparência e permitir que as informações financeiras do condomínio sejam conhecidas por todos com maior clareza.

Além disso, o uso de plataformas de monitoramento dos atrasos permite às administradoras e síndicos a tomada de medidas preventivas para evitar a judicialização de débitos e discussões intermináveis.

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SAIBA MAIS

Uma gestão democrática e participativa aliada a soluções tecnológicas e negociais ainda são as melhores práticas para enfrentar o desafio.

_{Referências: Censo Condominial: o relatório anual dos condomínios no Brasil. Poder 360. Endividamento atinge 77% das famílias brasileiras em 2024. Publicado em 05 de dezembro de 2025. Valor Econômico. Inadimplência em condomínios sobe no país até outubro e deve terminar o ano em 14%. Zito, Fernando Augusto. Impacto da Lei n° 14.905/2024nas dívidas condominiais: uniformidade e transparência nos encargos moratórios.}

_{Artigo publicado em: Blog Eligo}

Sobre o autor: Cintia Barudi Lopes | Doutora pela PUC SP, Professora da Universitária Presbiteriana Mackenzie, Advogada e Pesquisadora.

Por: Cintia Barudi Lopes