O Papel do Síndico nos Condomínios: Um Prefeito em Miniatura

O Papel do Síndico nos Condomínios de São Paulo

Na rotina dos condomínios paulistanos, o síndico desempenha um papel central, atuando como um verdadeiro “prefeito” dentro de uma pequena comunidade. Com a crescente verticalização das grandes cidades e o aumento da complexidade na gestão de condomínios, a função do síndico se torna cada vez mais estratégica e desafiadora. Segundo levantamento recente da Lello Condomínios, maior administradora do setor no Brasil, a maioria dos síndicos em São Paulo são homens, com menos de 60 anos, e ficam no cargo por até 4 anos.

O estudo, que analisou uma amostra de 3,5 mil condomínios na capital paulista, revelou que 51% dos síndicos exercem sua função entre 2 e 4 anos, enquanto 27% atuam por até dois anos. Apenas 22% permanecem por mais de 4 anos no cargo. Um dado interessante é que a maior parte dos síndicos são moradores dos próprios condomínios que administram, representando 83% do total, contra 17% que são profissionais contratados.

Perfil dos Síndicos Paulistanos

Outro aspecto relevante destacado pelo levantamento é o perfil dos síndicos. 65% dos síndicos são homens, e 35% são mulheres. Em termos de faixa etária, 38% dos síndicos têm entre 46 e 60 anos, seguidos por 26% com idades entre 31 e 45 anos. Síndicos mais velhos, entre 61 e 70 anos, representam 23%, enquanto apenas 3% estão abaixo dos 30 anos. Há também um aumento significativo no número de síndicos com mais de 60 anos em comparação a 2010, refletindo um “envelhecimento” do perfil desses gestores.

Leia também – Responsabilidades de uma Administradora de Condomínio e o Papel do Síndico

O estudo também evidenciou que 69% dos síndicos são empresários, administradores, aposentados, engenheiros ou advogados. Isso demonstra que, cada vez mais, profissionais de áreas estratégicas e técnicas estão assumindo a responsabilidade de gerir condomínios, o que pode estar relacionado ao nível de complexidade dessas funções. Muitos condomínios em São Paulo possuem orçamentos elevados e enfrentam desafios comparáveis a grandes cidades.

Gestão de Condomínios: Um Desafio Multidisciplinar

Conforme Angelica Arbex, diretora de Marketing da Lello Condomínios, “administrar condomínios é um desafio semelhante a estar à frente das cidades”. Ela destaca que alguns condomínios possuem orçamentos e desafios até maiores do que algumas cidades brasileiras. Arbex reforça a importância de uma equipe multidisciplinar composta pelo síndico, a administradora e o corpo diretivo, todos trabalhando juntos em prol do cuidado com os condôminos e a valorização do patrimônio.

Leia também – Síndico empreendedor: características e desafios

Além disso, a formação de um planejamento de longo prazo é fundamental para a gestão eficiente. O papel do síndico deve ser o de ter a visão de liderar com estratégia, compreendendo o papel de cada um na administração e promovendo uma gestão eficiente e transparente. Essa abordagem permite que o condomínio seja não apenas um local seguro e organizado, mas também um ambiente valorizado e desejável para os moradores.

O Papel do Síndico e suas Funções Essenciais

As funções essenciais e o papel do síndico são claramente definidas pelo Artigo 1.348 do Código Civil brasileiro. É responsabilidade dele, perante o condomínio, desempenhar as seguintes tarefas:

• Convocar as assembleias de condôminos;
• Representar o condomínio judicialmente ou fora do ambiente jurídico;
• Ser o porta-voz e defensor dos interesses comuns dos moradores;
• Informar prontamente a assembleia sobre quaisquer processos judiciais ou administrativos que possam impactar o condomínio;
• Cumprir e assegurar o cumprimento da convenção condominial, do regimento interno e das decisões da assembleia;
• Garantir a conservação e a manutenção das áreas comuns;
• Coordenar os serviços de manutenção e realizar reparos sempre que identificar problemas na infraestrutura ou nos equipamentos;
• Elaborar a previsão orçamentária anual;
• Realizar a prestação de contas obrigatória, anualmente ou quando solicitado;
• Supervisionar o pagamento das taxas condominiais para evitar inadimplência;
• Aplicar e cobrar multas e advertências quando necessário;
• Assegurar a contratação do seguro obrigatório, além de guardar a apólice de seguro do condomínio.

Além dessas funções objetivas, cabe ao síndico manter as contas do condomínio em dia e zelar pela segurança e bem-estar dos moradores. A responsabilidade de contratar e gerenciar o seguro condominial também é papel do síndico. Diante de tantas obrigações, é evidente que o síndico precisa de qualificação e estudo contínuo para desempenhar o cargo de maneira eficaz.

O Papel do Síndico e sua Responsabilidade Civil e Criminal

Ao ser eleito, o síndico assume dois tipos de responsabilidades distintas: civil e criminal, conforme descrito a seguir.

O que diz a legislação?

Art. 1.348. Compete ao síndico:

• II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, realizando, dentro ou fora do tribunal, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

Responsabilidade Civil

O Código Civil determina que o papel do síndico é o de ser representante oficial do condomínio, tanto de forma ativa quanto passiva. Isso significa que ele tem a responsabilidade de tomar medidas para proteger o patrimônio, os direitos e os interesses dos condôminos. Em outras palavras, qualquer problema que afete o condomínio pode recair sobre a responsabilidade do síndico.

Responsabilidade Criminal

Se o síndico não cumprir suas obrigações de maneira adequada ou causar prejuízos à administração do condomínio, ele pode ser responsabilizado tanto civil quanto criminalmente.

Algumas ações que podem levar a processos civis ou criminais contra o síndico incluem:

• Crimes contra a honra (como calúnia, difamação e injúria);
• Prejuízos causados aos condôminos ou a terceiros;
• Negligência na cobrança de condôminos inadimplentes;
• Apropriação indevida de fundos do condomínio;
• Apropriação indevida de verbas previdenciárias dos funcionários;
• Exposição indevida de condôminos inadimplentes (causando danos morais);
• Realização de obras sem a devida autorização da assembleia, quando essa for necessária;
• Acidentes envolvendo funcionários durante o expediente;
• Negligência na manutenção do condomínio e seus equipamentos.

Por fim, a responsabilidade civil do síndico também pode ser configurada em casos de omissão, quando ele deixa de agir em situações que exigiam sua intervenção.

A Complexidade da Gestão Condominial

O papel do síndico vai muito além de gerenciar problemas rotineiros. Ele lida com questões administrativas, financeiras, jurídicas e, principalmente, humanas. A crescente urbanização vertical exige que o síndico atue de forma proativa, entendendo os desafios específicos de uma gestão condominial cada vez mais sofisticada.

Com uma demanda cada vez maior por especialização e conhecimento técnico, muitos síndicos buscam qualificação adicional para lidar com questões como controle de orçamento, gestão de obras, conflitos entre moradores e adequação às legislações municipais e federais. Esse cenário destaca a importância de uma liderança forte, capacitada e integrada a um time de apoio qualificado.

O levantamento da Lello Condomínios revela não apenas o perfil predominante dos síndicos paulistanos, mas também os desafios que esses “prefeitos” enfrentam na administração de condomínios.

Com a gestão condominial se tornando cada vez mais complexa, a importância de profissionais capacitados e preparados para lidar com essa responsabilidade é fundamental.

Assim, o síndico moderno deve não só ser um bom gestor, mas também um líder capaz de alinhar interesses diversos em prol da comunidade condominial. Afinal, um condomínio bem administrado impacta diretamente na qualidade de vida dos moradores e na valorização dos imóveis.

_{Texto escrito em colaboração com Lello Condomínios.}

Por: Redação