Pintura da Fachada do Condomínio: Além da Estética, Questão de Lei e Cuidado Essencial

Pintura da Fachada do Condomínio

A fachada do condomínio é mais do que a “cara” do seu prédio. Ela abrange tudo que compõe a área visível do imóvel, criando um conjunto harmonioso. Isso inclui tanto as áreas externas (frente, laterais e fundo do prédio) quanto as internas (corredores, portas dos apartamentos, garagem e espaços de área comum visíveis). Para manter essa harmonia e garantir a segurança e a legalidade, a pintura da fachada exige práticas bem definidas. Vamos explorar os principais pontos!

A Pintura da Fachada do Condomínio: O Que a Lei Diz?

A lei condominial é clara sobre a padronização dos espaços, estabelecendo materiais, cores e tudo o que é necessário para manter a harmonia estética do edifício. Por isso, a pintura da fachada do condomínio deve, via de regra, obedecer às cores e especificações indicadas no memorial descritivo do prédio.

Embora pareça um procedimento simples, a pintura da fachada é considerada uma obra necessária para a conservação do patrimônio. O síndico, então, tem a responsabilidade de convocar uma assembleia para apresentar os orçamentos do serviço.

O quórum de aprovação para a pintura varia conforme a natureza da obra:

• Pintura que NÃO altera a cor do prédio e NÃO é urgente: Entendida como obra necessária, deve ser autorizada pela maioria simples dos presentes (50% + 1), conforme o entendimento de especialistas em direito condominial.
• Pintura da fachada em COR DIFERENTE (alteração de cor): A obra passa a ser considerada voluptuária (de mero deleite ou recreio, que não aumenta o uso habitual do bem, ainda que o torne mais agradável e valorize o empreendimento), e o quórum necessário é de dois terços de todos os condôminos.
• Obras necessárias: se não forem urgentes, dependem de aprovação da maioria dos presentes em assembleia. Se a obra for urgente, não precisa de aprovação, mas, em caso de despesa excessiva, o síndico que as realizou deve prestar esclarecimentos à assembleia.

Periodicidade para a Pintura da Fachada: Quando Pintar?

A pintura da fachada deve ocorrer sempre que houver sinais de necessidade, as chamadas “manifestações patológicas”. Isso inclui:

• Infiltrações (identificadas por fissuras e/ou trincas);
• Descascamento da tinta;
• Bolhas na superfície;
• Descoloramento e perda da vivacidade da cor.

Esses problemas surgem com o tempo devido à exposição do edifício ao sol, chuva e poluição, à qualidade da tinta utilizada e à espessura da camada aplicada. Fique atento: fachadas menos ensolaradas ou voltadas para a direção predominante das chuvas tendem a se deteriorar mais rapidamente e merecem maior cuidado.

Independentemente do estado da fachada, existem leis municipais que estabelecem prazos. Em São Paulo, por exemplo, a Lei nº 10.518/88 obriga os condomínios da cidade a efetuarem a lavagem ou a pintura da fachada a cada 5 anos. O não cumprimento pode acarretar multas e problemas legais para o condomínio e para o síndico.

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Cuidados Essenciais na Hora de Pintar a Fachada

A pintura da fachada é um investimento significativo e exige planejamento. O síndico precisa adotar uma série de cuidados:

1. Estudo Preliminar por Profissional: Antes de tudo, contrate um profissional qualificado (engenheiro ou arquiteto, por exemplo) para realizar um estudo preliminar. Essa análise técnica apontará o real estado da fachada e as necessidades da obra, como recolocação de pastilhas, hidrojateamento, tratamento de anomalias (fissuras, infiltrações) ou recuperação estrutural. Isso ajuda a entender a real dimensão do projeto e a evitar surpresas.
2. Contratação do Prestador de Serviços: A escolha da empresa de pintura deve ser criteriosa. Verifique o histórico, portfólio, referências e experiência em pintura predial. É fundamental que a empresa seja especializada e tenha um bom histórico.
3. Acompanhamento Técnico da Obra: É crucial que a empresa contratada disponibilize o acompanhamento de um profissional (engenheiro ou técnico de segurança) durante a execução da pintura. A presença de um responsável técnico garante que a mão de obra utilize os EPIs (Equipamentos de Proteção Individual) corretamente, que o material aplicado seja o acordado em contrato e que todas as etapas sejam cumpridas conforme o planejado e as normas de segurança. Delegar essa fiscalização a um funcionário do prédio sem qualificação técnica não é recomendado.
4. Licenças e Normas de Segurança: O síndico precisa verificar a existência de licenças adicionais para a pintura da fachada e, primordialmente, certificar-se de que a empresa está em total conformidade com a Norma Regulamentadora nº 35 (NR-35), que estabelece os requisitos e as medidas de proteção para o trabalho em altura. A segurança dos trabalhadores é inegociável.
5. Melhor Época para a Pintura: O sucesso da pintura também depende das condições climáticas. O trabalho é melhor executado em períodos de estiagem, sem chuvas – geralmente entre abril e novembro na região de Taboão da Serra e São Paulo.

Realizar a pintura da fachada do condomínio é um processo que demanda uma série de cuidados, conhecimento técnico e atenção à legislação. Síndicos e condôminos que buscam uma boa gestão devem se informar e se preparar para que esse procedimento ocorra de forma eficiente, segura e dentro da lei, garantindo a beleza e a longevidade do patrimônio de todos.

No programa Mais que Condomínios da CondTV, vamos abordar um tema essencial para síndicos e administradores: a gestão de contratos em obras de restauração predial.

Recebemos Leonarto Urze, Diretor Comercial da Repinte, e Valério, Coordenador de Reparos da empresa, para explicar tudo o que você precisa saber sobre planejamento, contratação e execução de serviços de restauração de fachadas e estruturas prediais.

Restauração predial é um processo que exige atenção máxima, não apenas à obra em si, mas também ao contrato firmado entre condomínio e empresa especializada.

No vídeo abaixo foi falado sobre:

• Como montar um contrato sólido para restauração predial
• Principais cláusulas de segurança e garantias contratuais
• Como evitar surpresas e aditivos durante a obra
• Boas práticas na fiscalização da execução dos serviços
• O papel do síndico e da administradora na gestão do contrato
• Erros mais comuns na contratação de empresas de restauração
• Como a Repinte se diferencia no mercado de restauração predial

Se você está planejando uma obra no seu condomínio ou quer entender como proteger juridicamente o seu prédio em grandes manutenções, assista o vídeo.

Leia também – Pintura de Fachada de Condomínio: Proteção Contra Infiltrações e a NBR 5674/2012

Seu condomínio está pronto para a próxima pintura da fachada?

Por: Redação