Convenção Condominial e Regimento Interno: Você Sabe a Diferença?

Convenção Condominial e Regimento Interno: Você Sabe a Diferença?

A vida em condomínio, para ser harmoniosa e bem administrada, depende fundamentalmente de regras claras e bem definidas.

Nesse cenário, a Convenção Condominial e o Regimento Interno despontam como os principais instrumentos normativos que orientam a convivência, os direitos e deveres dos condôminos, e a própria administração do empreendimento.

Embora complementares, é crucial entender a função específica de cada um para garantir a ordem, a segurança jurídica e a boa convivência.

Convenções Condominiais: A “Constituição” do seu Condomínio

Imagine a Convenção Condominial como a Constituição Federal do seu condomínio. Ela é a norma máxima, o pilar que sustenta todas as demais regras. Elaborada e aprovada em assembleia, a Convenção estabelece as diretrizes mais abrangentes e fundamentais que regulam a vida condominial, desde a estrutura física até as questões administrativas.

Para que servem e quais regras devem prever?

As Convenções Condominiais são essenciais para garantir a ordem, a segurança jurídica e a boa convivência entre os condôminos. Elas devem prever, de maneira clara e objetiva, as seguintes regras:

Regras sobre as unidades condominiais:

• Identificação das unidades de propriedade exclusiva e das partes comuns.
• Determinação da fração ideal de cada unidade em relação ao terreno e às partes comuns.
• Definição do fim a que as unidades se destinam (residencial, comercial, etc.).

Regras sobre as taxas:

• Detalhamento das taxas condominiais, prazos de pagamento e penalidades por atraso.

Regras sobre as assembleias:

• Definição dos tipos de assembleias que podem ser realizadas (ordinárias, extraordinárias).
• Estabelecimento das regras para uso de procurações.
• Definição das regras e prazos para convocação das assembleias.
• Estabelecimento dos quóruns de deliberação, de acordo com o previsto nas convenções.
• Definição da competência para dirigir a reunião.

Regras sobre as áreas comuns:

• Estabelecimento das regras e horários de funcionamento das áreas comuns e de lazer.
• Definição das regras de uso das garagens, incluindo, se for o caso, o sistema de revezamento.

Regras de comportamento:

• Estabelecimento de regras de comportamento dos moradores, como proibição de gritar, conversar ou discutir em voz elevada.
• Estabelecimento de regras de comportamento em relação ao sossego, como proibição de perturbar o silêncio.

É fundamental ressaltar que as Convenções não podem contrariar as legislações federais, estaduais e municipais vigentes, devendo estar sempre em conformidade com o Código Civil Brasileiro. Seu cumprimento é obrigatório para todos, inclusive inquilinos e prestadores de serviços, tornando a sua atualização constante um fator-chave para a eficácia prática e jurídica.

Regimento Interno: Detalhando a Convivência Diária

Se a Convenção é a Constituição, o Regimento Interno é o conjunto de leis complementares que detalham as regras de conduta para o dia a dia. Ele se concentra na convivência cotidiana dos moradores, esmiuçando as normas gerais previstas na Convenção e adicionando particularidades essenciais para a harmonia no condomínio.

_{Leia também – Regimento Interno de Condomínio: O que é? Como fazer? Para que serve?}

O que são e quais as regras devem prever?

A principal finalidade do Regimento Interno é aprofundar as regras de conduta, focando em questões práticas e operacionais. Um bom regimento é um poderoso aliado para evitar conflitos e polêmicas, garantindo a ordem e a harmonia diária entre os condôminos.

Conforme o artigo 1.334, inciso V do Código Civil, o Regimento Interno deve ser determinado pela Convenção, confirmando sua natureza complementar. Em geral, os Regimentos Internos devem prever regras detalhadas sobre:

• Horários de silêncio e barulho.
• Uso das áreas comuns (salão de festas, academia, piscina, etc.).
• Reformas, consertos e conservação das unidades.
• Vagas de estacionamento (uso, rotatividade, etc.).
• Restrições sobre animais de estimação.
• Serviços e instalações (gás, água, lixo).
• Horários de mudança e obras.
• Uso dos elevadores (social e de serviço).

Convenção Condominial e Regimento Interno: Função e Importância de Cada Instrumento

Ambos os documentos são pilares da gestão condominial, mas com funções distintas:

A Convenção Condominial estabelece as bases jurídicas e estruturais do condomínio, definindo a propriedade, as responsabilidades e a administração de forma macro. É o documento que confere a identidade legal do condomínio.

O Regimento Interno foca na conduta e nas relações interpessoais, detalhando o uso dos espaços e as regras de convivência, promovendo a harmonia e o respeito mútuo.

_{Leia também – Convenção e Regimento do Condomínio: Como Criar Regras Adaptadas a Cada Condomínio}

Convenção Condominial e Regimento Interno: Como Alterar Cada Um Deles?

A alteração de cada um desses instrumentos possui quóruns específicos, refletindo sua hierarquia e importância:

Alteração da Convenção Condominial: Exige um quórum qualificado de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.333, parágrafo único, e 1.334, III, do Código Civil). Isso se deve à sua natureza fundamental, que demanda um consenso maior para ser modificada.

Alteração do Regimento Interno: Geralmente, a alteração do Regimento Interno é mais flexível, podendo ser feita pela maioria simples dos presentes em assembleia, salvo disposição em contrário na própria Convenção Condominial. Como ele detalha regras de convivência, que podem se adaptar às necessidades do dia a dia, sua alteração é menos burocrática.

Convenção Condominial e Regimento Interno: Qual Deve Prevalecer?

Não há dúvida: a Convenção Condominial prevalece sobre o Regimento Interno. A Convenção é a lei maior do condomínio. O Regimento Interno deve complementar e detalhar o que a Convenção já estabelece, e nunca contradizê-la.

Se houver qualquer divergência entre os dois, a regra da Convenção é que deve ser seguida. Especialistas em direito imobiliário, como o Dr. Jaques Bushatsky, autor de renomadas obras sobre direito condominial, reiteram que a hierarquia é clara e deve ser respeitada para a validade das normas internas.

A Importância de Manter a Convenção Condominial e Regimento Interno Atualizados

A vida em condomínio é dinâmica. Novas tecnologias surgem, hábitos mudam, e a legislação pode ser alterada. Manter a Convenção e o Regimento Interno atualizados é vital por diversas razões:

• Segurança Jurídica: Documentos desatualizados podem gerar lacunas e incertezas, abrindo margem para conflitos e litígios.
• Adequação à Realidade: A atualização garante que as regras reflitam as necessidades e costumes atuais dos moradores, evitando normas obsoletas ou impraticáveis.
• Prevenção de Conflitos: Regras claras e adaptadas à realidade diminuem significativamente as chances de desentendimentos entre condôminos.
• Valorização do Imóvel: Um condomínio bem administrado, com regras claras e atualizadas, tende a ser mais valorizado no mercado imobiliário.

Consultores e advogados especializados em direito condominial, como o Dr. Rodrigo Karpat, frequentemente enfatizam a necessidade de revisões periódicas desses documentos.

A orientação de um profissional é crucial para garantir que as atualizações estejam em conformidade com a legislação vigente e atendam aos interesses da comunidade condominial.

Em suma, tanto a Convenção Condominial quanto o Regimento Interno são instrumentos indispensáveis para a boa gestão e convivência em um condomínio. Compreender suas diferenças, funções e a importância de mantê-los atualizados é o primeiro passo para uma vida condominial mais tranquila e organizada.

Você já verificou quando foi a última atualização da Convenção Condominial e Regimento Interno do seu condomínio? Qual sua experiência com as regras internas? Pense sobre esse assunto.

Por: Redação