Aumento da Multa por Atraso da Taxa Condominial: Proposta

Proposta de Mudança no Código Civil Referente a Multa por Atraso da Taxa Condominial

A discussão sobre o aumento da penalidade por atraso no pagamento das taxas de condomínios é um tema que gera fervorosas discussões e uma miríade de opiniões. No coração desta questão está a busca por um equilíbrio entre a necessidade de manter a saúde financeira dos condomínios e os direitos dos condôminos.

A Subcomissão de Direito das Coisas propõe uma mudança no Código Civil que visa a eficácia na cobrança e a redução de litígios judiciais, mas é preciso ponderar os prós e contras dessa iniciativa. Ao explorar os benefícios, consideramos a potencial redução na inadimplência e a consequente estabilidade financeira dos condomínios.

Por outro lado, os desafios incluem a adequação das penalidades à realidade econômica dos moradores e a garantia de que tais medidas não sejam excessivamente onerosas. A proposta da Subcomissão reflete a necessidade de uma análise cuidadosa para assegurar que as soluções propostas sejam justas e efetivas para todas as partes envolvidas.

A Proposta de Aumento da Penalidade

A Subcomissão de Direito das Coisas, em sua recente investida, busca revigorar o sistema de penalidades para atrasos no pagamento de condomínios buscando a alteração do atual artigo 1.336, parágrafo primeiro, elevando a multa de 2% para 10%.

Tal medida nasce da constatação de que a penalidade atual, qual seja a modesta cifra de 2%, revelou-se insuficiente para desencorajar a inadimplência e, consequentemente, tem contribuído para um crescimento no volume de ações judiciais relacionadas ao não pagamento.

Visto que a contribuição condominial é tão somente a parcela decorrente do rateio do conjunto de despesas entre os condôminos faz-se necessário tomar medidas que tragam esta consciência a massa condominial e entendimento da importância desta responsabilidade.

“É óbvio que para ser enfrentada uma despesa, caso um dos responsáveis não contribua, os outros pagarão mais. Afinal, o dinheiro arrecadado tem destinação certa, combinada, obrigatória e impostergável.

E, multa é a pena pecuniária, prevista exclusivamente para impelir os obrigados a pagarem no prazo combinado. Não é fonte de renda dos credores, não é incremento da parcela: existe unicamente para assegurar o exato cumprimento da obrigação.” – citação artigo Jaques Bushatsky publicado pelo Sindiconet.

O presidente da Subcomissão de Direito das Coisas, ao comentar sobre propostas anteriores, destacou a necessidade de uma sanção que realmente atue como elemento dissuasório, alinhando-se mais efetivamente com os prejuízos suportados pelos condomínios. A expectativa em torno da nova proposta é que, com uma penalidade mais elevada, haja uma redução significativa na inadimplência, evitando-se o desgaste do judiciário com litígios frequentes e fortalecendo a saúde financeira dos condomínios.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo certificou que foram ajuizadas, em dezembro de 2023, aproximadamente 1.273 ações por falta de pagamento nos condomínios, um aumento de 62% em relação ao mesmo mês do ano anterior que registrou 786 ações distribuídas só na cidade de São Paulo. Entre 2008 e 2023, a média de ações distribuídas foi de 10.398 processos novos por ano, somente na capital.

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Análise dos Argumentos

A proposta de aumento da multa por atraso no pagamento de condomínios busca uma maior consistência com outras obrigações privadas, potencializando a eficácia da penalidade e incentivando a pontualidade nos pagamentos. Argumenta-se que tal medida pode reduzir o número de ações judiciais, desafogando o sistema jurídico e mantendo a sustentabilidade financeira dos condomínios.

Ademais, a possibilidade de cobrança de honorários advocatícios independentemente de ação judicial, prevista nos arts. 389 e 395 do Código Civil, pode ser uma alternativa para incentivar o adimplemento sem necessariamente recorrer ao judiciário.

CC – Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.

“Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”

“Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.”

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Lei anterior que tratava da multa por atraso no condomínio foi vetada

Antes de ser vetada a lei, o Congresso Nacional com o consenso da sociedade, aprovou ser aplicada multa sobre o débito até o limite estipulado pela convenção do condomínio, não superior a 10% (progressiva e diária à razão de 0,33% por dia de atraso).

O proposto era interessante e eficaz, pois a pena aumentava conforme o inadimplemento, o que gerava a preocupação e a urgência ao devedor em querer liquidar o débito o quanto antes e não o postergar em detrimento dos outros condôminos.

Aí veio a Lei 10.931 de 02/08/2004, pelo veto presidencial que o Presidente da República na ocasião, Luiz Inácio Lula da Silva e os condôminos bons cumpridores de seus deveres foram apenados. Dentre as razões para o veto estão:

• A multa em condomínio deveria ser igual àquelas praticadas em outras relações e seguir o padrão das obrigações de direito privado.

• Que não há razão para apenar com multa elevada, condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido à ‘dificuldade financeira momentânea’.

Segundo Jaques Bushatsky, em seu artigo “é justo fazer os adimplentes arcarem com os ônus decorrentes do inadimplemento de terceiro?

Não é demais frisar que integrar um condomínio não implica, de maneira alguma, em fazer parte de irmandade ou de instituição beneficente. Doações, cada um de nós faz a quem quiser, nem sempre ao vizinho, muito menos compulsoriamente…”

Toda a massa condominial é punida, tornando-se responsável pela complementação dos fundos necessários ao cumprimento das obrigações do condomínio. Sendo o condômino que controla seus gastos, e honra seu dever, mesmo diante de ‘dificuldade financeira momentânea’, ser punido com acréscimos em sua taxa condominial por causa do inadimplemento de seu vizinho.

Entendemos que imprevistos acontecem, mas o que tem se observado é que o cumprimento da responsabilidade em pagar as taxas condominiais em dia tem sido negligenciada por motivos de interesse próprio, ou seja, como a multa é menor que outros compromissos, acabam sendo deixadas em segundo plano.

• “O condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos” (SIC).

O que não justifica, pois juros não tem a ver com multa, que é uma pena pela infração. Sendo que não é possível o condomínio “inflar livremente o valor dos juros”, o próprio artigo 1.336 parágrafo 1º do Código Civil prevê a aplicação dos juros moratórios convencionados de 1% ao mês.

Veja: “Artigo 1.336 — (…) §1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito”.

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É importante mencionar que, qualquer tentativa de “inflar” encontraria impedimento judicialmente.

• Outra razão é a fórmula de cálculo da multa. Entende-se que seria excessivamente complexa para condomínios métodos de cobrança precários, o que poderá acarretar mau entendimentos e confusões. O que nos tempos atuais não entendemos como se aplica, visto tanta tecnologia e recursos. Qualquer pessoa, na época, há 20 anos, já tinha plenas condições de entender e aplicar a regra, quase que uma ofensa à inteligência dos cidadãos. Então o texto não traz nenhuma dificultada em entendimento e aplicação. Leia o parágrafo na íntegra, que se encontrava na lei: “§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou, não sendo previstos, o de um por cento ao mês e multa sobre o débito aplicada progressiva e diariamente à taxa de 0,33% (trinta e três centésimos por cento) por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a dez por cento”.

Ao longo destes 20 anos de veto, cada vez mais pessoas passaram a morar em apartamentos e a entender o que acontece quando um dos condôminos não contribui.

Que o tempo tenha ensinado e a adequação da multa por inadimplemento no condomínio desta vez, não seja vetada e torne-se de fato significativa e alcance seu objetivo.

Benefícios do Aumento da Penalidade

Uma penalidade mais elevada por atrasos no pagamento de condomínios oferece vantagens significativas. Primeiramente, intensifica-se o estímulo para que os condôminos honrem seus compromissos em dia, melhorando a saúde financeira dos conjuntos habitacionais. Isso reflete diretamente na administração dos condomínios, permitindo uma gestão mais eficiente e organizada dos recursos.

Adicionalmente, a antecipação é que, com penalidades mais fortes, haja uma redução no número de litígios judiciais. Esse efeito pode aliviar o sistema judiciário, notoriamente sobrecarregado com disputas de menor monta, mas de grande volume. Com a inspiração de outros setores onde o endurecimento das sanções resultou em maior adimplência, espera-se que o aumento proposto traga resultados positivos semelhantes para o ambiente condominial.

Desafios e Possíveis Soluções

A proposta de aumento da penalidade por atraso no pagamento de condomínios pode gerar desafios significativos. Um dos principais é a complexidade adicional na gestão financeira dos condomínios, o que pode levar a erros nos cálculos e, consequentemente, a desentendimentos entre condôminos e administração. Além disso, existe o risco de abusos na aplicação das multas, o que poderia agravar a situação de inadimplentes já em dificuldades financeiras.

Para mitigar esses desafios, seria prudente estabelecer mecanismos de transparência e auditoria nos cálculos das penalidades, bem como garantir que os valores sejam justos e proporcionais à infração cometida. A discussão aprofundada sobre a proposta é vital, envolvendo não apenas juristas e legisladores, mas também os próprios moradores, a fim de alcançar um consenso que equilibre eficácia na gestão condominial e justiça social.

É essencial que as normativas condominiais sejam claras e que os síndicos estejam preparados para aplicar as regras de forma íntegra e ética, evitando assim conflitos e litígios desnecessários.

Conclusão

Ao longo deste artigo, abordamos a proposta da Subcomissão de Direito das Coisas que visa aumentar as penalidades por atraso no pagamento das despesas de condomínio. Destacamos a importância de uma penalidade eficaz para desencorajar a inadimplência e a esperança de que tal medida possa reduzir o número de ações judiciais, contribuindo para a harmonia e sustentabilidade financeira dos condomínios.

Refletindo sobre a relevância do pagamento pontual das taxas condominiais, concluímos que essa prática não apenas evita ônus adicionais para o condômino inadimplente, como também assegura a manutenção adequada das áreas comuns e o bem-estar coletivo. Este é um ato de responsabilidade civil que beneficia a coletividade, refletindo diretamente na qualidade de vida em sociedade.

Assim, vislumbra-se a importância de medidas que fortaleçam a consciência coletiva acerca das obrigações condominiais, e a proposta da Subcomissão surge como um passo potencialmente transformador nesse cenário.

Por: Redação